Surrogazione mutuo: cos’è e come richiederla

Surrogazione mutuo: a chi si rivolge

La surrogazione mutuo, detta anche più semplicemente surroga, definisce un intervento semplificato che consente al mutuatario di trasferire il proprio finanziamento presso un nuovo istituto di credito godendo così di condizioni contrattuali migliori. Un’operazione indicata per approfittare di positive congiunture di mercato.

Il richiedente non va a sostenere alcun onere o costo aggiuntivo e la banca di partenza non deve esprimere il suo consenso perché il debitore possa ottenere la surroga. È invece a discrezione del nuovo ente erogatore accettare la domanda di surroga.

La vecchia ipoteca non è cancellata ma trasferita, così come l’importo corrisponde alla somma residua del mutuo di partenza. Possono invece subire modifiche la durata e il tasso del mutuo. Da ciò deriva la potenziale convenienza dell’operazione.

Di surroga ne esistono due tipologie: surroga bilaterale e trilaterale. Nel primo caso è previsto il coinvolgimento della nuova banca, che chiameremo ente surrogante, del debitore e di un separato nonché successivo atto di quietanza.

Dal punto di vista pratico ciò significa che avremo la sottoscrizione di un contratto di mutuo destinato alla surroga (documento che riporta tutte le nuove condizioni economiche) e di un atto unilaterale di quietanza. Quest’ultimo corrisponde a una dichiarazione della banca di partenza che accerta l’estinzione del mutuo grazie alla surroga e la non cancellazione dell’ipoteca. L’atto di quietanza è definito davanti a un notaio, ma non prevede che il debitore sia presente.

Surroga mutuo: surroga trilaterale

Più complessa è la surroga trilaterale. Com’è facile intuire, oltre alla banca surrogante e il debitore è coinvolta direttamente anche la banca surrogata. In questo caso è definito un unico atto notarile che deve contenere:

  • il nuovo contratto di surroga mutuo (con accluse ovviamente tutte le nuove condizioni definite tra ente surrogante e mutuatario)
  • la quietanza di estinzione del mutuo di origine
  • l’impegno alla non cancellazione dell’ipoteca di partenza.

Le soluzioni alternative alla surroga

Un’alternativa alla surroga è costituita dalla sostituzione del mutuo. In questo caso il finanziamento è non trasferito presso un nuovo istituto di credito ma estinto mediante una linea di credito accordata da un altro istituto. Il principale svantaggio risiede nei costi: gli oneri legali (perizia o istruttoria) sono sostenuti dal cliente. Mentre come plus abbiamo la possibilità di sfruttare un maggior numero di prodotti finanziari.

Se invece non volete cambiare banca, potreste preferire la rinegoziazione. Le nuove condizioni del mutuo sono definite tra cliente e banca senza coinvolgere alcun ente terzo. Il mutuatario può presentare alla banca i preventivi stilati dai concorrenti per realizzare una modifica delle condizioni del mutuo. L’istituto di credito sceglie spesso di non perdere il cliente, che può sempre appellarsi alla surroga, e accorda tassi più convenienti.

La surrogazione mutuo, detta anche più semplicemente surroga, definisce un intervento semplificato che consente al mutuatario di traferire il proprio finanziamento presso un nuovo istituto di credito godendo così di condizioni contrattuali migliori. Un’operazione indicata per approfittare di positive congiunture di mercato.

Il richiedente non va a sostenere alcun onere o costo aggiuntivo e la banca di partenza non deve esprimere il suo consenso perché il debitore possa ottenere la surroga. È invece a discrezione del nuovo ente erogatore accettare la domanda di surroga.

La vecchia ipoteca non è cancellata ma trasferita, così come l’importo corrisponde alla somma residua del mutuo di partenza. Possono invece subire modifiche la durata e il tasso del mutuo. Da ciò deriva la potenziale convenienza dell’operazione.

Di surroga ne esistono due tipologie: surroga bilaterale e trilaterale. Nel primo caso è previsto il coinvolgimento della nuova banca, che chiameremo ente surrogante, del debitore e di un separato nonché successivo atto di quietanza.

Dal punto di vista pratico ciò significa che avremo la sottoscrizione di un contratto di mutuo destinato alla surroga (documento che riporta tutte le nuove condizioni economiche) e di un atto unilaterale di quietanza. Quest’ultimo corrisponde a una dichiarazione della banca di partenza che accerta l’estinzione del mutuo grazie alla surroga e la non cancellazione dell’ipoteca. L’atto di quietanza è definito davanti a un notaio, ma non prevede che il debitore sia presente.

Surroga mutuo: surroga trilaterale

Più complessa è la surroga trilaterale. Com’è facile intuire, oltre alla banca surrogante e il debitore è coinvolta direttamente anche la banca surrogata. In questo caso è definito un unico atto notarile che deve contenere:

  • il nuovo contratto di surroga mutuo (con accluse ovviamente tutte le nuove condizioni definite tra ente surrogante e mutuatario)
  • la quietanza di estinzione del mutuo di origine
  • l’impegno alla non cancellazione dell’ipoteca di partenza.

Le soluzioni alternative alla surroga

Un’alternativa alla surroga è costituita dalla sostituzione del mutuo. In questo caso il finanziamento è non trasferito presso un nuovo istituto di credito ma estinto mediante una linea di credito accordata da un altro istituto. Il principale svantaggio risiede nei costi: gli oneri legali (perizia o istruttoria) sono sostenuti dal cliente. Mentre come plus abbiamo la possibilità di sfruttare un maggior numero di prodotti finanziari.

Se invece non volete cambiare banca, potreste preferire la rinegoziazione. Le nuove condizioni del mutuo sono definite tra cliente e banca senza coinvolgere alcun ente terzo. Il mutuatario può presentare alla banca i preventivi stilati dai concorrenti per realizzare una modifica delle condizioni del mutuo. L’istituto di credito sceglie spesso di non perdere il cliente, che può sempre appellarsi alla surroga, e accorda tassi più convenienti.

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