Come cambiare mutuo: pro e contro delle diverse opzioni

Come cambiare mutuo: cos’è la surroga mutuo

Con la crisi economica sono molti i mutuatari che cercano una soluzione più vantaggiosa per il rimborso del finanziamento in corso. Attualmente la formula di maggior successo sembra essere la surroga, che nel 2015 ha fatto registrare un +710,7% rispetto al 2013.

Ma cosa significa surrogare un mutuo? La surroga, o portabilità del mutuo, è una pratica che consente di trasferire il finanziamento in corso dalla banca originaria a un’altra che si fa carico del debito. Già prevista dall’articolo 1202 del Codice Civile, la surroga è stata semplificata dal decreto Bersani del 2007, che la ha resa completamente gratuita per il cliente. Tutti i costi legati al trasferimento, infatti, sono a carico della banca subentrante, inclusi gli oneri notarili.

Il principale vantaggio di surrogare un mutuo è dato dalla possibilità di modificare le condizioni di rimborso: tasso di interesse, durata dell’ammortamento, frequenza e importo delle rate e spread. Non è possibile però modificare l’importo finanziabile, richiedendo maggiore liquidità. La somma surrogata, infatti, deve corrispondere esattamente al debito residuo che il mutuatario ha con la banca originaria.

Surrogando il mutuo, inoltre, si ha non solo il trasferimento del debito, ma anche quello dell’ipoteca immobiliare a garanzia del credito e della relativa polizza contro incendio e scoppio. Ma come cambiare mutuo con la surroga? Qual è la procedura?

Il mutuatario che desidera attivare una procedura di surroga deve presentare una richiesta scritta alla banca presso cui desidera trasferire il finanziamento. Va precisato inoltre che l’istituto originario non può ostacolare in alcun modo la portabilità del mutuo.

Cos’è la rinegoziazione mutuo: quali le differenze con la surroga

La surroga, però, non è l’unica soluzione per modificare le condizioni di un finanziamento in corso. I mutuatari che desiderano rimanere con lo stesso istituto di credito possono ricorrere alla rinegoziazione, mentre chi desidera ottenere nuova liquidità può optare per la sostituzione del mutuo.

Come cambiare mutuo con la rinegoziazione? Sebbene l’istituto di credito che ha erogato il mutuo non possa opporsi alla surroga, questo può offrire al cliente delle condizioni di rimborso migliori di quelle attuali tramite la rinegoziazione del mutuo.

Si tratta di una procedura piuttosto semplice: le due parti si accordano sulle nuove condizioni di rimborso attraverso un semplice scambio di corrispondenza. Una volta raggiunto un compromesso le nuove condizioni del mutuo sono rese ufficiali attraverso una scrittura privata. Non è necessaria una nuova istruttoria né l’assistenza di un notaio.

Come sostituire il mutuo e ottenere nuova liquidità

Troviamo infine la sostituzione del mutuo, che prevede il trasferimento del mutuo attraverso l’estinzione del mutuo precedente. In altre parole l’istituto subentrante estingue il mutuo in corso e ne accende un altro.

A differenza di quanto accade con la surroga, sostituendo un mutuo il cliente deve farsi carico delle spese legate all’estinzione e alla riapertura dell’ipoteca, nonché delle spese legate all’apertura del nuovo finanziamento. Allo stesso tempo, l’importo finanziabile non è legato al debito residuo del mutuo precedente. È possibile, quindi, richiedere nuova liquidità.

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