Come funziona la Sostituzione del mutuo?

La surroga del mutuo è il trasferimento di un mutuo ipotecario da un istituto di credito ad un altro istituto di credito con l’obiettivo di ottenere condizioni più vantaggiose, meno onerose per il cliente, in modo del tutto gratuito.

E’ detta anche surrogazione del mutuo o portabilità del mutuo e consiste nel passaggio del contratto di mutuo da una banca X ad una banca Y.

Si può cambiare il mutuo sostituendo ente creditore e contratto di mutuo semplicemente per ottenere un trattamento migliore, ma esistono surroghe del mutuo che consentono al cliente anche di ottenere liquidità extra, oltre a condizioni più vantaggiose per l’estinzione del mutuo. In generale, la surroga del mutuo è un procedimento complesso ma efficace in tutti i casi, che garantisce un risparmio per il cliente del mutuo piuttosto consistente.

Vediamo insieme quali sono le leggi che disciplinano la surroga del mutuo, come funziona la portabilità, chi può usufruirne, come e quando richiederla.

Quali sono le leggi che disciplinano la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è stata introdotta nel 2007 ed è disciplinata dalla legge Bersani: si tratta del pacchetto delle liberalizzazioni voluto dall’allora ministro dello sviluppo economico Pierluigi Bersani.

Di conseguenza la surroga del mutuo può essere richiesta soltanto per quei mutui contratti a partire da 1 febbraio del 2007. La legge Bersani consente di ottenere la portabilità di un mutuo da una banca ad un’altra: la nuova banca stipula un nuovo contratto di mutuo, conservando però l’importo economico del contratto originario.

Questo è un dettaglio fondamentale, l’unico vincolo esistente: il trasferimento del mutuo si attua soltanto se l’importo economico alla base del contratto è uguale a quello del finanziamento richiesto in origine.

La legge Bersani stabilisce che la portabilità del mutuo è una procedura completamente gratuita, senza costi aggiuntivi per il mutuario. Sarà la nuova banca che recepisce il mutuo a farsi carico delle spese e degli onori del contratto, in particolare l’istituto di credito che accetta la surroga del mutuo si pagare le spese per le perizie, le spese per l’istrutturia, i costi dell’atto notarile, i costi delle nuove polizze, le imposte sostitutive.

Con la surroga il mutuo non si estingue, passa di mano, ma cambiano i termini di estinzione del finanziamento: l’importo finanziario da restituire è il medesimo, sono nuove invece altre variabili come il tasso d’interesse, la durata del prestito, l’ammontare delle rate mensili del mutuo.

Come si modifica il mutuo con la surroga?

La surroga del mutuo, come abbiamo già detto, non estingue il finanziamento ma lo modifica in alcuni suoi termini fondamentali: in primis c’è un nuovo istituto di credito cui far capito, in seconda battuta sono diverse le condizioni alle quali far fronte per rientrare del prestito.

La norma prescrive che l’operazione sia del tutto gratuita e che sia a esclusivo vantaggio del mutuario: con la portabilità del mutuo, infatti, il cliente otterrà un mutuo d’importo identico a quello che aveva già, ma con rate, ammortamento, durata e commissioni a lui più vantaggiose. Restano invariati l’ammontare del mutuo e il residuo del debito.

E’ proprio questo dettaglio a fare la differenza tra gli istituto della surroga del mutuo e della rinegoziazione del mutuo: nella surroga la cifra del mutuo è sempre uguale, mentre nella rinegoziazione cliente e banca possono arrivare ad un accordo che modifica, in meglio o in peggio, anche l’entità di origine del finanziamento e il debito residuo del cliente.

Come funziona la surroga del mutuo

La surroga del mutuo è una procedura che parte dalla ricerca di una nuova banca, detta subentrante, che dovrà entrare nel finanziamento sostituendo la banca presso la quale in origine è stato acceso il mutuo.

Il passaggio tra un istituto di credito e l’altro si realizza con il trasferimento dell’iscrizione dell’ipoteca sul bene oggetto del mutuo: con questa procedura, il mutuario sottoscrive un nuovo contratto in virtù del quale è obbligato a versare rate mensili alla banca subentrante e non più a quella d’origine.

Le nuove condizioni applicate al mutuo surrogato sono più favorevoli al cliente che, però, dovrà comunque versare il debito residuo. In buona sostanza, cambiano una parte del contratto, uno dei soggetti del mutuo e alcuni termini non sostanziali dell’accordo.

Chi può richiedere la surroga di un mutuo?

Tutti i mutuari possono chiedere la surroga del mutuo: in un qualsiasi momento del finanziamento il debitore ha il diritto di richiedere la portabilità del mutuo e di stipulare un nuovo contratto di mutuo con una nuova banca, senza però che l’entità residua del prestito cambi.

Sono soggette a surroga del mutuo praticamente tutte le tipologie di mutuo: mutui aziendali così come mutui bancari, mutui fondiari, mutui chirografari, mutui agrari, il mutuo per l’acquisto della prima casa o della seconda casa. Non è possibile eseguire la portabilità del mutuo sui contratti di locazione finanziaria: è escluso dalla legge.

Anche i mutui contratti con gli istituti previdenziali come l’Inps e l’Inpdad possono essere surrogati, realizzando il passaggio dagli Enti d’origine a banche e istituti di credito privati: a questi si applicano le condizioni previste dalla legge per i dipendenti della pubblica amministrazione e per i pensionati.

Quante volte si può surrogare un mutuo?

Non c’è un limite di legge per il numero di surroghe da chiedere o applicare ad un mutuo: si può surrogare un mutuo già surrogando con una seconda portabilità, la procedura giuridica è la medesima.

Quanto costa la surroga del mutuo?

Per chiara indicazione della legge Bersani la surroga del mutuo è completamente gratuita per il cliente: tutti i costi della procedura sono a carico della banca subentrante, così come il disbrigo delle pratiche burocratiche connesse alla portabilità è competenza dell’istituto di credito che recepisce il nuovo contratto.

Il mutuario non dovrà pagare alcun costo aggiuntivo, dovrà soltanto impegnarsi a versa le rate mensili del mutuo per l’intero importo residuo del finanziamento alla nuova banca.

Ma la surroga del mutuo comporta spese vive: spese notarili, imposte, polizze, costi per le perizie, spese per l’istruttoria saranno completamente addebitate alla banca subentrante.

Quanto tempo occorre per la surroga del mutuo?

La legge Bersani stabilisce che il contratto di mutuo surrogato debba perfezionarsi, dunque ultimarsi, entro 30 giorni lavorativi a far data dal giorno della richiesta di portabilità inoltrata dal cliente.

Tempo un mese, quindi, e la nuova banca subentrante dovrà rispondere al mutuario attivando la procedura. Se l’istituto di credito d’origine dovesse impiegare più di 30 giorni lavorativi per trasferire il mutuo, il mutuario avrà diritto alla restituzione dell’1% del debito residuo del finanziamento, in rapporto alla durata del ritardo nel perfezionamento della surroga.

Quali sono i vantaggi di una surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è una pratica decisamente vantaggiosa per chi ha un mutuo, soprattutto se acceso per l’acquisto della prima o della seconda casa: la portabilità garantisce di ottenere rate mensili più basse senza affrontare le salate spese aggiuntive di una rinegoziazione.

Inoltre la surroga permette anche di ottenere tassi di interessi più vantaggiosi rispetto a quelli applicati nel contratto di origine.

‘operazione può essere ripetuta anche più volte, andando a ricercare i trattamenti migliori offerti dai vari istituti bancari. On line è anche possibile chiedere un preventivogratuito della surroga di mutuo, con lo schema ipotesi delle nuove rate mensili da versare, la durata e i tassi di interesse applicati dalla banca subentrante.

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