Rinegoziazione, surroga e sostituzione: quale scegliere?

Cos’è la rinegoziazione mutuo

La sottoscrizione di un mutuo per l’acquisto della prima casa è una pratica all’ordine del giorno nel nostro paese. Capita spesso però che durante l’ammortamento, il beneficiario desideri modificare le condizioni del mutuo, diventato troppo oneroso. In questi casi il mutuatario può scegliere tra tre soluzioni: rinegoziazione, surroga e sostituzione del mutuo.

La rinegoziazione del mutuo è una pratica che consente di modificare le condizioni di rimborso del finanziamento senza dover ricorrere ad un altro istituto di credito. Da non confondere con la sostituzione del mutuo, la rinegoziazione può essere richiesta dal cliente inviando una lettera alla banca, in cui richiede di ottenere condizioni più favorevoli di quelle attuali.

È possibile quindi chiedere una riduzione dello spread o del tasso applicato al finanziamento (passando anche da un interesse fisso a uno variabile), oppure rivedere la durata del periodo di rimborso, con la conseguente modifica della rata mensile. La trattativa delle condizioni può svolgersi con un semplice scambio di corrispondenza tra le due parti, mentre per definire le nuove condizioni di rimborso, è necessaria una scrittura privata (anche non autenticata).

Surroga del mutuo: cambiare banca senza costi

È bene precisare che la banca non è obbligata in alcun modo a concedere la rinegoziazione del mutuo e che in caso ammetta la negoziazione di nuove condizioni di rimborso, è possibile sottoscrivere un accordo solo se entrambe le parti sono concordi.

Dal momento che il finanziamento resta presso lo stesso istituto di credito e che non sono necessarie scritture notarili, la rinegoziazione non comporta alcun costo. Mentre la rinegoziazione può sussistere solo se il cliente rimane con lo stesso istituto di credito, chi desidera cambiare banca, può ricorrere alla surroga, oppure alla sostituzione del mutuo.

La surroga consiste nel trasferimento del finanziamento presso un nuovo istituito di credito che si fa carico del debito residuo ed estingue il prestito in corso presso la banca originaria. Contestualmente al trasferimento del mutuo, si ha anche quello dell’ipoteca immobiliare posta a garanzia del finanziamento e della polizza assicurativa associata.

Perché richiedere una sostituzione mutuo

Surrogare un mutuo consente di modificare le condizioni di rimborso del credito, ma non di richiedere nuova liquidità. È fondamentale, infatti, che la somma surrogata sia esattamente equivalente al debito residuo presso la banca erogatrice del finanziamento. Ricordiamo che come definito dal Decreto Bersani del 2007, la surroga è un’operazione completamente gratuita per il cliente.

La sostituzione del mutuo invece non prevede alcun trasferimento, poiché il beneficiario utilizza il nuovo mutuo per estinguere il precedente finanziamento. Operazione che comporta la cancellazione e riaccensione dell’ipoteca immobiliare e richiede quindi la sottoscrizione di un atto notarile.

In questo caso però l’importo del nuovo mutuo non è vincolato in alcun modo al debito residuo del precedente finanziamento, ed è possibile quindi per il beneficiario richiedere liquidità aggiuntiva. A differenza delle altre due opzioni, la sostituzione del mutuo comporta diversi costi per il cliente.