Surroga mutuo ipotecario: un nuovo mutuo a costo zero

Cos’è la surroga del mutuo ipotecario

La surroga del mutuo è la procedura che consente di trasferire il finanziamento dalla banca originaria a un altro istituto di credito che si fa carico del debito residuo. Regolata dal Decreto Bersani del 2007 la surroga, o portabilità del mutuo, è una pratica completamente gratuita per il mutuatario. La banca subentrate, infatti, sostiene tutti i costi legati al trasferimento del mutuo, incluse le spese notarili.

A differenza di quanto accade nella sostituzione del mutuo, in cui è prevista la chiusura dell’ipoteca immobiliare e la contestuale iscrizione di un’altra, con la surroga oltre al trasferimento del mutuo si ha anche quello dell’ipoteca e della relativa polizza assicurativa.

Procedendo con questa modalità, introdotta dallo stesso decreto, si semplifica il processo relativo al trasferimento del mutuo, eliminando alcuni passaggi obsoleti. Nei Registri Catastali e Immobiliare viene solo modificato l’istituto di credito, mentre l’ipoteca rimane invariata a favore del cittadino.

Surroga di un mutuo ipotecario: com’è regolamentata

Nell’eventualità in cui nel vecchio contratto di mutuo vi siano clausole che, in caso di surroga, prevedano il pagamento di una penale, o rendono impossibile la portabilità, queste sono da considerarsi nulle.

Il Decreto Bersani impone, infatti, che ogni ostacolo alla gratuità della surroga (a prescindere che sia precedente, contestuale o successivo al contratto sottoscritto tra cliente e l’istituto di credito) deve essere ritenuto illegittimo e fuorilegge.

Successivamente al Decreto Bersani 2007, la surroga del mutuo è stata ulteriormente regolamentata la Legge Finanziaria del 2008, precisando che per il trasferimento del finanziamento non possono essere applicate al mutuatario penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non è possibile, infatti, imporre al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo.

La banca originaria inoltre ha l’obbligo di non ostacolare in alcun modo la surroga del mutuo e di rispettare le procedure di collaborazione interbancaria, volte a favorire il passaggio del cliente da un istituto all’altro nei tempi più brevi possibile.

Vantaggi della surroga mutuo ipotecario

Ma quali sono i vantaggi della surroga mutuo ipotecario? Surrogando il mutuo è possibile modificare tutte le condizioni di rimborso, fatta eccezione del debito residuo: tasso di interesse, durata del piano di ammortamento, frequenza e importo delle rate e spread.

In questo modo è possibile ottenere condizioni per il rimborso del credito più vantaggiose, aumentando in caso di necessità la durata dell’ammortamento e passando da un tasso fisso a uno variabile o viceversa.

Allo stesso modo il cliente potrà ottenere un ulteriore risparmio passando ad una banca che prevede minori spese per la gestione del finanziamento. Unico limite della surroga è dato dal fatto che l’importo del nuovo mutuo deve corrispondere esattamente al debito residuo del finanziamento precedente. Non è dunque possibile ottenere maggiore liquidità.

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