Surroga mutuo tasso fisso 2018

La surroga del mutuo o portabilità viene effettuata da un mutuatario stipulando un nuovo contratto con una nuova banca per avere un risparmio sui tassi di interesse e condizioni più vantaggiose. E’ stata introdotta nel 2007 dalla legge Bersani e consente di trasferire il finanziamento bancario, ricevuto per l’acquisto di una casa, dall’istituto di credito con cui si è contratto ad uno nuovo che offre maggiori agevolazioni. La vecchia ipoteca in questo modo non viene estinta ma sostituita con il subentro della nuova banca.

La surrogazione è solo per la somma del debito residuo del mutuo originario e permette di poter cambiare la rata di rimborso, la durata e soprattutto i tassi di interesse ad esempio passando dai tassi variabili al tasso fisso o viceversa. Consente, inoltre, di modificare lo spread, o commissione, che la banca applica sul finanziamento, usufruendo di condizioni più convenienti il tutto senza penali o altri generi di oneri.

Cos’è e come funziona?

La surroga del mutuo viene contratta da chi decide di voler risparmiare sul proprio mutuo e non risulta avere ritardi nei pagamenti del mutuo in essere. La procedura di surroga è, quindi, un trasferimento del mutuo da un istituto di credito ad un altro per ottenere condizioni più vantaggiose.

Con la surroga le banche perdono la certezza del portafoglio di clienti acquisiti con la stipula dei mutui perché questi ultimi non sono più tenuti a dover rimanere legati alla banca che gli elargisce il mutuo per l’intera durata del piano di rimborso. Infatti il mutuatario può decidere, a seconda della sua situazione economica, ma anche sulla base di variabili come l’andamento dei tassi di interesse e lo spread offerto, di effettuare una surroga per poter risparmiare sulla rata del mutuo. E’ come se fosse un nuovo finanziamento che però viene stipulato solo sul debito residuo.

Per procedere alla surroga, secondo l’articolo 1202 del Codice Civile, ci sono dei requisiti da rispettare: i documenti iniziali devono avere una data certa e deve essere stato specificato l’uso della somma presa in prestito.

Con questa documentazione il cliente può chiedere la surroga alla nuova banca che, una volta accertata la fattibilità, contatta il vecchio istituto di credito per procedere alla portabilità e chiedere l’ammontare del debito residuo del finanziamento.

La vecchia banca deve poi rilasciare il nulla osta, al quale non può opporsi, entro 30 giorni dalla richiesta di surroga del nuovo istituto di credito. Se la surrogazione non avviene entro questi termini il finanziatore originario è tenuto a risarcire il cliente di circa l’1% del debito residuo del mutuo per ogni mese, o frazione di mese, di ritardo.

Una volta concesso il nulla osta viene, quindi, trasferita l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato certificandolo attraverso un atto notarile le cui spese sono a carico del nuovo mutuante. Il cliente, nel sottoscrivere la surroga, si impegna a saldare con la nuova banca le rate del debito rimanenti, senza costi aggiuntivi ma avendo la possibilità di cambiare rata, durata, modificare il piano di ammortamento e avere commissioni agevolate.

Aspetti fondamentali

Ci sono alcuni aspetti molto importanti che vanno tenuti presente nel momento in cui si richiede una surroga. Innanzitutto l’impossibilità di cambiare i richiedenti e i garanti del mutuo infatti, per la surroga, va mantenuta l’originaria formazione dei richiedenti.

Se il mutuo in essere si trova nella fase di ammortamento ovvero la fase finale del rimborso normalmente la surroga apporta limitata convenienza soprattutto nel risparmio sulla rata, perché solitamente nella fase di ammortamento la rata è costituita dalla sola quota capitale. Se si desidera aggiungere liquidità con la surroga questo non è previsto.

Come già detto, infatti, la portabilità può essere effettuata solo sul debito residuo per aggiungere liquidità bisogna contrarre un secondo mutuo, che normalmente può essere massimo di 100.000 euro. Questo nuovo mutuo non avrà i benefici della surroga e quindi tutte le spese accessorie, come ad esempio quella notarile, sono a carico del mutuatario. Prima di avviare la procedura di surroga, inoltre, è opportuno valutare: lo spread o ricarico che la banca fa sul mutuo questo più è basso più è vantaggioso; il TAEG che rappresenta il tasso di interesse reale con le relative spese aggiuntive e infine valutare se contrarre o no un’assicurazione sulla vita per il mutuo che è una forma di tutela sia per il richiedente che per la banca.

I costi della surroga

Secondo il Decreto n.40 del 2007 che determina le modalità della surroga quest’ultima non ha nessun tipo di costo aggiuntivo o di passaggio da una banca all’altra. I costi di perizia dell’immobile, della spesa istruttoria e quelli notarili sono a carico della banca che subentra e soprattutto la vecchia banca non può né evitare il trasferimento né richiedere o addebitare costi aggiuntivi o penali.

Quindi la surroga per il mutuatario è a costo zero e inoltre non comporta complicate manovre burocratiche. Infatti il passaggio delle documentazioni viene effettuato dal vecchio istituto al nuovo sempre senza nessuna spesa per chi effettua la surroga. Gli unici costi che possono essere previsti sono delle eventuali spese amministrative come ad esempio la spesa di incasso della rata mensile o spese amministrative annuali, inoltre vi possono essere nuove spese per la polizza scoppio o incendio dell’immobile.

Queste eventuali spese devono essere prese in considerazione in modo preventivo perché non vengono finanziate dalla banca. Infinel’istituto finanziario che concede la surroga potrebbe richiedere l’apertura di un conto corrente con la banca e l’eventuale accredito dello stipendio.

Differenze tra surroga e mutuo di sostituzione

Molto spesso la surroga e il mutuo di sostituzione vengono confusi tra di loro. E’ molto importante sottolineare che sono due azioni molto differenti: la surroga è un “trasferimento” del mutuo residuo da una banca ad una altra, mentre la sostituzione è la contrazione di un nuovo mutuo presso una nuova banca con estinzione del mutuo precedente. La surroga si può effettuare solo sul debito residuo e soprattutto non si possono modificare gli intestatari e i garanti del mutuo, mentre con la sostituzione si può richiedere una somma diversa dal debito residuo, trasformando in liquidità l’aumento che l’immobile ha avuto nel tempo, e possono essere modificati intestatari e garanti.

Questa liquidità non ha vincoli di utilizzo. Inoltre con la sostituzione le spese notarili, di perizia dell’immobile e di istruttoria sono a carico del mutuatario mentre con la surroga queste spese vengono coperte dalla banca subentrante.

Surroga mutuo tasso fisso: anticipazioni 2019

L’andamento nel 2018 delle surroghe dei mutui, secondo alcuni dati reperiti su siti specializzati, ha avuto una forte spinta grazie soprattutto alla diminuzione degli spread medi di offerta sui mutui e all’andamento dei tassi di riferimento.

Circa l’82% delle surroghe che vengono richieste online sono per passare dai tassi variabili al tasso fisso. Infatti la media degli spread per mutui a tasso fisso si è ridotta parecchio avvicinandosi a valori prossimi allo zero. Inoltre nel 2018 le compravendite sono aumentate come anche la contrazione di mutui. Quest’ultimo dato fa ben presupporre che la spinta che le surroghe stanno avendo durante il 2018 proseguirà e molto probabilmente subirà un forte incremento nel 2019. Un altro fenomeno che potrebbe avere un ulteriore incremento nel 2019 è la surroga di contratti già surrogati.

Altri articoli sulla surroga del mutuo

Mutuo surroga migliore: le proposte più convenienti 2015 Mutuo surroga migliore: la portabilità rappresenta il 27% dei mutui I mutui crescono di oltre l’80%. È questo quanto emerge dalle recenti stime fornite dall’ABI. L’associazione bancaria ha messo a confronto i mutui acquisto erogati in Italia da genn...
Surroga Mutuo Prima Casa: cambia e risparmia! La surroga mutuo prima casa rappresenta una soluzione ideale per tutti coloro che vogliono riuscire ad ottenere dei vantaggi nel momento in cui decidono di richiedere un prestito per l'acquisto dell'abitazione. Ecco dunque come procedere. La surroga...
Surroga mutui più convenienti: come scegliere il prodotto migliore Dal crollo degli indici Euribor con tassi di interessi pari allo zero, i mutui a tasso variabile appaiono più convenienti rispetto ai mutui stipulati a tasso fisso prima dell’inizio della crisi economica. Ecco perché negli ultimi anni chi ha scelto u...
Surroga mutuo Ubi Banca Surroga mutuo Ubi Banca: perché sceglierla La rata del vostro mutuo è troppo altra? Avete trovato una proposta di finanziamento più economica ma avete già sottoscritto una linea di credito? La soluzione alle vostre esigenze esiste e soprattutto non ...
Surroga mutuo tasso fisso Deutsche Bank Surroga mutuo tasso fisso Deutsche Bank: cosa significa surrogare un mutuo La surroga o portabilità del mutuo è l’operazione che consente di trasferire il mutuo ipotecario dalla banca originaria a una nuova che si fa carico del debito residuo. Sebbe...
Mutui surroga: top 10 di offerte a tasso fisso e variabile Aumentano le richieste di surroga mutuo Le erogazioni di mutui di surroga continuano ad aumentare e attualmente rappresentano la parte principale del credito casa. Nei primi 4 mesi del 2015, inoltre, i mutui surroga hanno rappresentato quasi il 58% ...

Add a Comment

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *